很多人想投资商铺当 “包租公”，但要是没选好，可能砸手里还不赚钱。第一个风险是 “养铺期太长”，有些新开发的商圈，看着规划好，但开业后人气差，商铺租不出去，你每个月还得还贷款，好几年都回不了本。比如郊区的新商场，周边小区还没住满人，商户开一家关一家，你的商铺可能空着没人要。第二个风险是 “产权有问题”，有些商铺是 “分割产权”，比如一个大商场分成几十个小商铺，每个商铺只有几平米，这种商铺很难单独出租，而且后期想转手也没人要，因为产权不完整。还有的商铺土地性质是 “工业用地”，不是 “商业用地”，这样的商铺不能办营业执照，商户没法开业，你买了也没用。第三个风险是 “租金回报算错”，别只听开发商说 “每年租金能涨 5%”，要自己算实际回报 —— 比如商铺总价 100 万，每个月租金 3000 元，一年租金 3.6 万，回报率只有 3.6%，还不如存银行定期。而且要问清楚租金是 “税前” 还是 “税后”，有没有物业费、管理费要从租金里扣，这些都得算进去，才知道到底能不能赚钱。